業務案内

業務内容

空間建築研究所は、日本でCMが体系される以前からこの方式に取り組み実行しています。大規模ビル建設から小さな補修工事に至るまで CM方式による建築事業の業務をお引き受けいたします。

建築事業の新しい進め方としてのコンストラクション・マネジメント「CM/シーエム」方式とは発注者が自ら建築事業を行う事です。そして、コンストラクションマネジャー「CMr/シーエムアール」が発注者の代理人となり、建築事業を企画・推進・管理を行います。
*注)ここでいうCMはコマーシャルとは異なります

● 建築事業の従来の一般的な進め方

発注者(建築主/施主)は建築設計監理業務を建築設計事務所に、建築施工を建設業者(ゼネコンや工務店)に発注します。

建築設計事務所は受注すると、建築意匠・建築構造・電気設備・機械設備(給排水・衛生・冷暖房・換気)・搬送設備(昇降機)・外構等の設計、設計積算(数量と価格等)と予算調整のすべてを外注も含め多くの設計技術者間で総合的に調整して進め、その設計を完成させます。工事中は設計図書に基づき工事監理を行います。

その設計の成果、設計図書をもとに建設業者が見積もりをし、金額に折り合いがつくと、発注者は建設業者と工事請負契約を行います。

建設業者は建築施工にあたり、自社と取引のある、仮設・杭打・土工・コンクリート・型枠・鉄筋・鉄骨・外壁・組積・防水・屋根・石タイル・木工・金属・左官・金属製建具・木製建具・ガラス・塗装・内外装・電気・水道・冷暖房・換気・搬送(エレベーター、エスカレーター)・外構・家具・看板・その他の工事業者など数十業種の専門工事業者と多くの製品資材調達などを総合的に管理、束ねて工事を完成させます。検査に合格すると、引き渡しを行い完了します。

● 建築事業の新しい進め方CMとは

建築事業の工事内容と価格の透明化かつ適正化によって、発注者も受注者も納得した建築事業、一言でいえば「納得建築」が実践出来るということでしょうか。もちろん総合監理・管理により一層の品質向上も図れます。

● 「コンストラクション・マネジメント」の方式

CMは、下の3つのパターンがバリエーション化して 無数のCM方式 に発展していきます。すなわち、「価格とリスクの分散」です。ですから、現在のCM方式は、発注者がCMrにCMの方式を提案してもらって、自分の事業に一番適したCMの方式を採用するようになりました。

1.Pure Construction Management型(Non Risk)

a.一式請負型

従来の設計・施工方式(設計監理は総合「意匠」建築設計事務所に、施工は建設会社に一括請負型)で発注しますが、コンストラクションマネジャーを雇用し代理人のマネジャーは、設計者、施工者を調整、管理し建築事業全般を行う方式です。

*注)VEとはバリューエンジニアリングの略で、
建築では、機能を保ちつつコストを圧縮する事の意味に使います。

b.ある程度一式請負型

上記方式と設計監理業務の発注方式は同じですが、施工については建設業者・電気設備業者・給排水衛生(水道)設備業者・冷暖房換気設備業者・搬送設備業者などに分離して発注します。それぞれの施工業者は自社と取引のある専門工事業者に請け負わせ工事を行います。

c.完全分離発注型

設計監理業務を建築意匠・建築構造・電気設備・機械設備・搬送設備・外構等の設計、設計積算と予算調整を行う業務を各々の建築設計事務所に、個別に発注します。調整管理はマネジャーが行います。 施工は建設会社に管理のみ行わせ、専門工事業者には個別に直接発注します。マネジャーは、すべての設計者、施工者を管理し建築事業全般を行う方式です。

2.Management Contract型(At Risk)

設計監理業務は1−aのように建築事務所に一括で依頼し、施工は代理人のマネジャーが専門工事業者に分割分離して直接発注し、管理します。

3.Project Management型(At Risk)

設計監理業務はそれぞれの専門設計事務所に分離して、施工は専門工事業者に分割分離して直接発注します。すべての業務について、発注者の代理人が行いますので、マネジャーの役割が特に重要です。大きな建築事業の場合には、かなりの人数のマネジャーが必要となります。